VAST GOED (Architectenweb magazine 11 juli 2007)

juli 2007

De waarde van uw huis kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Maar wordt de waarde dan helemaal bepaald door het aanbodgestuurde beleid, de ‘sellers-market’ van gemeenten en ontwikkelaars? Kunnen meer bevolkingsgroepen daarbij delen in de waardevastheid van hun onroerend goed? Dat zou mooi zijn. Waarom zouden we per slot dat voorrecht voor rijke corporaties reserveren? En is de waardevastheid van huizen niet vooral beperkt tot het Gewilde Wonen in Bloemendaal, Zeist, Wassenaar, Bergen en Blaricum? 
Onderzoek in de Verenigde Staten en Engeland heeft aangetoond dat de waardestijging enorm toeneemt wanneer bewoners zich vooraf met elkaar verplichten tot een gekwalificeerde onderhoudsinspanning en toetsbaar welstandsbeleid voor ingrepen als nieuwbouw, vervanging of uitbreiding. Dan is de welstand van het huis onderdeel van de welstand van het ensemble van straat, buurt of wijk. Dat betekent dat huiseigenaren niet meer vrij zijn om de gevel in een weekend wit te schilderen, de kozijnen te laten vervangen door kunststof exemplaren, niet meer zomaar woningbrede dakkapellen kunnen bestellen of kunststof schroten kunnen gebruiken. Ook kunnen ze niet zonder meer de hele voortuin laten bestraten, de hagen uit de grond trekken, de caravan in de voortuin stallen en Velux-ramen inzagen. Natuurlijk zijn we in Nederland direct geneigd dit betutteling te vinden, overregulering of inperking van onze vrijheid en daarmee van onze individuele expressie. Maar een woonbuurt is geen camping en een hypotheek geen sta-geld.: Nederlanders hebben altijd goed kunnen rekenen en dat komt ons hier van pas. Vanaf de tweede bloeiperiode in de Nederlandse stedenbouw en architectuur (de 16e- en 17e-eeuwse stadsuitbreidingen) heeft er een keur aan regels bestaan om het ‘aanzien’ van grachten en straten veilig te stellen. Eenvoudigweg om beleggers in huizen, investeerders in de stad en vastgoed, een zekere garantie voor de toekomst te bieden. Met de opkomst van de centraal gestuurde woningbouwpolitiek van de 20e eeuw is dit stelsel van regels vervallen en vervangen door ‘bestemmingsplannen’ en ‘vlekkenplannen’ waar het de gemeentelijke stedelijke sturing betreft en door het ‘profijtbeginsel’ waar de woningcorporaties vorm, karakter én beheer van het daadwerkelijke vastgoed in een heel stadsdeel verzorgden. Dat deze de-regulering geen duurzame rolverdeling is, bewijzen de stadsvernieuwingswijken waar de onderhoudsinspanningen van corporaties soms zo achterlopen dat je je afvraagt wanneer ze weer gaan slopen. Eigen woningbezit –ook wanneer dat bezit maatschappelijk gebonden eigendom is– vraagt sociale binding aan huis en buurt gekoppeld aan een onderhoudsinspanning. De gemeenschappelijke voorzieningen die in de vroege corporatiecomplexen en tuinsteden de binding onder huurders verzorgde zou nieuw leven ingeblazen kunnen worden. Nu de woningbouw weer individueel bekostigd wordt en marktgestuurd is, is die centrale rol van de corporaties weggevallen. De controle op het ‘aanzien’ is daarmee noodzakelijkerwijs weer toevertrouwd aan het bestuur van de dorpen en steden: buitendienstmedewerkers van bouwtoezicht hebben een belangrijker rol dan ooit. Tegelijkertijd is de woningwet aangepast en is er een heldere beleidsonderlegger onder het Welstandstoezicht gekomen, die een eind maakt aan het speeltuinkarakter van veel Welstands- en Monumentencommissies. Schoonheid, duurzaamheid en economie zijn daarmee weer in hun samenhang op de locale agenda’s geplaatst en de gemeenten kunnen via de OZB direct delen in de meeropbrengsten.